房产证写子女名字酿大错？

　　中国式买房，从写名字开始，首付、贷款、还贷、出售、传承，都有一本理财经。哥为你说明，房产证写子女名，未必好。

　　第一：孩子独立买房时可能多付首付。

　　如果孩子和父母没有共有房产，即父母房产证上没有孩子的名字，那么孩子成年后购买首套房时，按照政策首付三成，并可享受首套优惠房贷利率。如果孩子在限购政策出台前、在未成年时和父母共有房产不超过2套，根据政策，成年后可独立购买1套住房。有些银行规定，这套房贷款利率可以享受首套房优惠，但首付却可能要按照二套房标准，付七成。

　　第二：孩子婚后买家庭第二套房时可能交房产税。

　　成年后孩子以自己名义购买首套房建筑面积120平方米，按照政策，首套房无论面积多大，都不计征房产税。及至孩子婚后想购买家庭第二套房，因为首套房自己已有使用面积120平方米，假设建筑面积是120平方米，则孩子名下的房产总建筑面积达240平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免税面积，还有60方米需要征收房产税。

　　第三：孩子如婚后发生意外，配偶有权继承婚前财产。

　　如果孩子在婚后不幸去世，其配偶、孩子和父母同为第一顺序继承人，有权继承逝者的所有财产，包括婚前财产。这意味着，如果孩子在未成年时和父母共有房产，孩子名下的房产也将作为遗产分割和继承。作为父母，白发人送黑发人已经痛彻肺腑，现在连自己的房子都住不安稳，晚年生活情何以堪?

　　有没有化解之招?

　　一是可以作公证，约定子女未成年时和父母共有的房产，在父母生前，权益属于父母所有。

　　二是直接到房产交易中心做房产份额变更，减少子女名下的房产份额，最少可变更为1%。这样，即使子女成年后以自己名义所购房产超标，需要征收房产税时，至少和父母共有的房产部分，计税量将极其有限。

　　越有钱，越贷款

　　大多数人的买房思路是：房贷越少越好，有钱就提前还贷，给银行赚利息太不合算了。事实上，在目前市场态势下，这样的思路恰恰是不合算的。会理财者拟采取这样的策略：越有钱越贷款，贷款越多越好，期限越长越好。自己的钱呢，去做投资理财。

　　曾经有人算过，30年后的1万元只相当于现在573元，即便通胀这样吞噬财富，30年后的2200万元也相当于现在的126万元了，对小夫妻度过滋润的退休生活应该是很有助益的。但假如全额付款买房，这笔钱就无从谈起了。

　　也许有人认为这个如意算盘打得呱呱叫，但30年漫长的岁月里，万一投资收益没有理想的那么高怎么办?很简单，只要投资收益超过房贷利率，就是赚的。哪天投资收益低于房贷利率了，再提前还贷也不迟。

　　普通百姓要能借到银行的大笔钱，利率还给打折，也就是房贷了，因此要善用这个机会理财。

　　各种过户算成本

　　这个问题几乎每个家庭或早或晚都会遇到。据了解，房产过户分赠与、买卖、继承几种方式，究竟哪种最便捷，哪种最省钱?且算成本：

　　继承法赠与法—主要费用：继承权公证费。按照继承人所继承的房地产的评估价的1%来收取，最低不低于200元。

　　这种方法的优点是税费最低。继承的房产没有营业税、个税和契税。继承人凭遗嘱办理继承权公证，凭继承权公证书到房管局转名即可。

　　但缺点也显而易见：手续繁多跑死人。

　　采用继承法过户房产，继承人需要办出各种证明，期间要花费大量的时间和精力。

　　赠与法买卖法—主要费用：个税+契税+公证费。直系亲属赠与免个税;非直系亲属赠与视同买卖，需要支付个税，即房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)。此外还有契税3%和公证费1%。

　　需要提醒的是，以继承法和赠与法过户房产，继承人或受赠人日后卖出此房时，如房产证年满5年且是唯一住房，可免征个税。否则，将计征20%个税。

　　买卖法—主要费用：营业税+个税+契税。在房产过户中，买卖是最常见的方式，也是操作较为便捷和安全的方式。但是，如果买入价比较低的话，日后出售时卖出价与买入价的差额会增大，再出售时则需要缴纳更多的税费。

　　无论如何，哥提醒各位，在房产证写谁名字的问题上，还是要具体问题具体分析。根据情况，理性签署。