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楼市下跌 救市还有没有用?

2015-03-28 来源:未知 资讯整理编辑:季节网 点击:

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  公积金救市之后,有官媒又说楼市的第四波救市政策会秘籍出台,这真的有用吗?

  今年两会上,对于房地产可谓是暖风频传,总理也出来表态,不光要鼓励自住,连改善需求也要鼓励。于是开发商也好地方政府也罢,立马行动起来了。各种传言纷纷来袭,房地产要迎来第四波刺激了。

  就在这个时候2月份的数据出来了70个大中城市,66个环比下降,什么意思呢,就是这个月比上个月还低。而同比就降的更多,北京比去年的基点降了3.6,而上海也降了4.7。更为糟糕的是,35个城市新建商品住宅库存总量为27148万平方米,环比还增加了0.1%,同比增长19.1%。有专业人士给算了笔账,35个城市,从现在起一套新房都不建,要消化掉这些库存,也得需要15.6个月。新房如此艰难,二手房还跟着捣乱,新闻报道给我们的标题更是触目惊心,70个城市中有26个城市的二手房价已跌回到五年前。最近从一些二手房中介的网站可以看到,二手房的出房量也呈现上升状态。总体来看,无论新房和二手房,都呈现一个明显的供大于求的局面。如果没有外力推动,房地产必然呈现一个逐渐阳痿的趋势。

  那么所谓的外力能不能改变呢?

  我们看到所谓的第四波刺激是改变二套房的杠杆,也就是降低首付比例,比如5成。我们以北京为例,现在随便一套房子价格都400万左右,首付5成,那么对应的就是要一次性拿出200万元。一对夫妇都收入1万元以上,不吃不喝需要攒10年时间,当然这是一个十分扯淡的算法,如果2005年他就赚这么多了,当年房价3000的时候,买个两三百平米的房子都轻松没压力。所以这个需求明显就是错配的。能买的起二套房的,在北京上海,基本都得是年入50万的精英阶层。这部分人本来就少的可怜,对第二套房有需求的,就更是少之又少。再叠加上房价的走势不明朗,投资需求也会受到极大的抑制,所以加杠杆这条路,根本行不通,这种刺激对于当前明显供大于求的楼市来说,起不到应有的作用。当然,我们之所以拿北上广举例,主要是一线城市的需求是相对刚性的,要是二三线甚至四线城市去,房子会不会降这个话题,已经完全不用讨论了。

  其实现在自己情况怎么样,开发商最清楚,银行也很清楚,所以大部分银行全都撤火,中小开发商已经别想用地去抵押贷款了,资金链如今已经相当紧张。而大开发商虽然暂时还有银行支持,但也已经嗅到了市场转向的风险,所以也会用各种方式,尽快促进销售。不过房子这东西跟洗衣粉不一样,一降价销量就上来了。房子恰恰相反,越降价越没人买,所以大开发商只能死扛,增加房子的附加值和性价比,而小的开发商是四处找钱,不惜借高利贷。如今一线城市还能维持,一旦开发商像佳兆业一样开始逐渐倒闭,那么房价就再也挺不住了,因为担保公司和法院银行,处置资产的时候不会考虑到房价,他们更在乎尽快脱手。再加上现在抵押率普遍偏低,那么留给处置资产的空间还是相当大的。届时会发生雪崩效应。

  另外一个跟之前不一样的情况就是,09年11年的房价也出现过危机,但当时人民币是升值的,很多房企只要有地,就有充足的人民币资产,这对于海外基金是有吸引力的。如今方向变了,美元在升值,人民币开始贬值,本身就提高了房企融资的成本,从某种意义上来说,也加速了楼市的疯狂和灭亡。

  所以,现在楼市就像48元的中石油,肯定还要蹦跶两天。抱团取暖和集体自救还要有个过程,但确实已经碰到了天花板,美国曼哈顿的房价已经跟北京四环边的公寓差不多了,你觉得房价还能涨到哪去。就像刚刚离职的毛大庆所说,失去了购买力的支持,房价已经是空中楼阁,跌下来只是迟早的事,爬的越高摔的越狠。

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