房产：房本里的那些猫腻，为什么迟迟拿不到房本？

　　我们在买房卖房时，有一个重要的问题：房本问题。最近啊，众多房粉儿反映房本问题，今天就来为大家解答一下有关房本的那些猫腻~

　　一　首先，房本究竟什么?

　　《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。

　　二 　出现面积误差怎么办?

　　A　房本面积和实际建筑面积有误差怎么办?

　　为此叨姐在中华人民共和国住房和城乡建设部官方网站上颁布的《商品房销售管理办法》第二十条有以下说明：

　　第二十条　按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

　　(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

　　面积误差比是指购买商品房时实测面积与预测面积之差和预测面积的比值。

　　因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

　　在测量面积时，一般首先由规划设计院出具图纸测量面积，然后开发商找房管局做预测面积，在交房时，再由房管局的测绘部门测量实际面积，也就是产权登记时的面积。

　　一般情况，经房管局做预测面积后，销售面积与实际面积误差不会很大。

　　另外在销售房屋过程中，开发商有时会省去“预测面积”环节，因此环节会省去开发商一部分开支，最后造成实测面积与销售面积相差较大。

　　B　二手房交易时产生面积误差怎么办?

　　二手房买卖面积发生误差，不一定要按照与一手商品房的解决方式进行。

　　首先，买卖双方遵循意思自治原则，即买卖双方的二手房买卖合同中若有明确的约定：“该房屋是按照具体面积计价，出现面积误差参照新商品房买卖面积误差解决方式解决。”，则应按照约定方式解决。

　　其次，如果双方没有约定，则其解决方式是以套内面积为计价标准，而不以建筑面积为计价标准。这是因为：

　　1、二手房买卖合同也没有约定房屋的单价或是房屋面积以房产证为准等内容，所以一般应当认定双方之间的房屋买卖是按套计价。

　　2、根据目前的二手房交易习惯，二手房买卖一般双方都亲自到实地看房，买卖双方对房屋的面积情况都应该非常清楚，所以一般情况下二手房都是按套计价，并不按照每平米单价出售的，是因此不存在补交面积差价款的问题。当然，合同有例外约定除外。

　　C　拆迁时遇到面积误差怎么办?

　　拆迁补偿一般都是按照产权证面积去补偿的。因为建房没有按照产权证红线面积建房的话，超出部分是按照违章建筑来定，不能给予补偿。所以出现面积误差时我们一定要咨询清楚。

　　三　 为何房本迟迟下不来?

　　一般来说房本迟迟下不来，是因为有的开发商前期手续不全导致大产权证无法办理;已办理大产权证的，办证时要缴纳此前代收的契税和公共维修资金，这部分资金总额很大，资金周转不过来，出现拖延;另外，在楼盘建设过程中，开发商还有可能抵押土地或项目融资，以及验收不合格、未缴纳配套费等都可能是原因。

　　四　房产证办理前提

　　1 房已验收并且合格。

　　2 税已经交完并且取得完税证明!

　　3 已经取得小区整栋楼大证!(先有大证，才有小证)

　　五　办理房产证必备流程

　　1 确定开发商已经进行初始登记。

　　2 到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》

　　3 拿测绘图(表)

　　测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取。

　　4 领取相关文件

　　一定要明确需要领取哪些必要的申请文件，一次齐全。带齐户口本，身份证等等，填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

　　5 缴纳公共维修基金、契税

　　必须保留好缴纳凭证，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，一旦遗失会影响获得房产证。

　　6 提交申请材料

　　材料主要包括：(1)盖章的申请表;(2)房屋买卖合同;(3)签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;(4)测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;(5)专项维修资金专用收据;(6)契税完税或减免税凭证;(7)购房者身份证明(复印件核对原件);(8)房屋共有的提交共有协议;(9)银行的提前还贷证明。

　　7 上述工作完成等待领取房产证

　　一定要保存好管理部门给的领取证书的通知书，并按照上面通知的时间领取房产证。

　　小唠叨——最好购买“五证房”规避风险

　　建议大家最好购买五证齐全的房子，才能有效规避后期风险。另外，购房前先要对该楼盘有一个全面了解，不要轻信手续和证件不全的开发商的种种承诺;在购房时要仔细查验“五证”。签订合同时，大家要看合同中是否有关于房产证办理期限的约定，以及相关违约责任，为消费者日后维权提供保证。