房价连跌4年多，有人弃房断供……

　　文|凯风

　　房价“过山车”，这事不是第一次出现。

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　　日前，环京地区个别业主“弃房断供”的消息引发广泛关注。

　　据第一财经报道，近期，有网友自述称，2017年在燕郊花426万买了套房，四年还了16万本金、64万利息，如今这套房在二手市场跌到235万，于是他选择断供。

　　当初426万买的房子，现在账面缩水191万，加上64万利息、律师费等，亏了超两百万。

　　这种事情，不是个案。

　　据经济观察报报道，一位在燕郊从事法拍房生意的人士表示，最近两年里，燕郊法拍房数量增长极快，大部分都是断供房源。

　　有购房者2017年300万买来的房子，最终90万被拍走。

　　本以为通过100万的首付能撬动起数百万的杠杆，没想到最后赔上了首付、利息，又上了征信“黑名单”。

　　数据显示，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。

　　这些断供拍卖的，大多数都是投资客。

　　02

　　为什么有人会选择弃房断供?

　　原因很简单，房价跌了太多，或者因为种种原因收入无法覆盖房贷支出，或者看不到房价大幅反弹的希望。

　　房价跌10%，只是正常波动。

　　一旦跌了30%以上，那就意味着跌去了整个首付。

　　如果跌幅继续扩大，房屋价值甚至低于房贷，还贷似乎就成了亏本生意，弃房断供就会出现。

　　然而，弃房断供说起来很容易，但这绝不是躺平那么简单，不要房子，债务却不会凭空消失。

　　换句话说，亏几百万还是小事情。一旦弃房断供，银行将收回房子进行拍卖，而当事人列入失信人名单，征信记录留下污点，无论乘坐高铁飞机，还是子女入学，都将受到影响。

　　更严重的是，如果拍卖款仍然不足以覆盖房贷及罚息、诉讼费用，那么剩余的债务仍会摊到购房者头上。

　　03

　　断供背后，是燕郊及环京地区的楼市困境。

　　与环沪、环深地区房价一路高涨不同，环京地区房价已经连续4年多走跌，部分区域接近腰斩。

　　与北京通州只有一河之隔的燕郊，隶属于河北三河市，曾经是环京第一楼市。

　　借助地理区位优势，这里成了北漂们的“睡城”，每天都有数十万“北漂们”，从河北跨越到北京上班。

　　看起来是跨省上班，但实际上从燕郊到位于通州的北京市政务中心，也就10多公里的距离，到二环也不到40公里，与北京市中心的距离甚至近过大兴等地。

　　正因为这一点，燕郊楼市曾经一飞冲天。

　　2016年到2017年， 在京津冀一体化、雄安新区和北京副中心等概念的推波助澜之下，加上一些人不乏“环京三县并入北京”的狂热想象……

　　短短一年时间，燕郊房价从1万多元飙升到近3万元，部分楼盘更是一度攀升到4万元以上。

　　然而，2017年，北京出台史上最严楼市调控，环京地区随后跟随加码，燕郊开启限购，外地户籍3年社保或纳税证明的高门槛，几乎将所有购房者拒之门外。

　　燕郊楼市开始一蹶不振，在全国率先开启下跌之路。从2017年到2019年，燕郊房价从最高的3万元左右，跌到1.6-1.7万元。

　　2019年到2021年，虽然环京地区利好不断，楼市不断传出回暖乃至走热的消息，但房价始终维持横盘，到2021年，均价维持在1.8万元左右。

　　燕郊如此，三河、大厂、香河等“北三县”也是如此。

　　04

　　环京地区，无论区位还是战略优势，均不弱于环沪和临深，为何房价走势有着天壤之别?

　　其一，环京地区楼市调控向北京看齐，远比环沪、临深城市更为严格。

　　如果说北京是我国楼市调控最为严厉的一二线城市之一，那么环京区域就是楼市调控最严的三四线城市。

　　早在2017年，环京调控就向北京看齐。在北三县、廊坊市区、永清、固安、霸州、文安等地，非本地户籍购房需缴纳三年社保或个税。

　　与之对比，环沪的嘉兴，直到2021年才对外地人限购1套住房;而临深的惠州，至今未出台限购或限售政策。

　　不仅如此，当地还一度紧控落户，人口流动基本处于冻结状态。而同一时间，无论环沪还是临深，都还在零门槛抢人。

　　所以，不要低估政策的影响。

　　其二，本地需求不足，环京地区承接的主要是来自于北京的外溢性需求，而投资需求又远远超过刚需。

　　数据显示，廊坊楼市外地购房客占比高达8成，其中绝大部分来自于北京。这一局面，将会带来诸多影响。

　　购房客中投资比例过高，同时投机情绪泛滥，楼市安全边际较低。同时，楼市走向易受政策影响，政策方向一旦发生转换，楼市毫无招架之力。

　　其三，本地是否有强劲的产业支撑，决定了基本面的好坏;而资源能否持续外溢，决定了环大城市都市圈发展的高度。

　　环沪的苏州是我国三大工业城市之一，临广的佛山、临深的东莞都是重要的制造基地。

　　即便是三四线城市，环沪的嘉兴经济增速也位居全列，而惠州也不乏电子产业和绿色石化等工业的支撑。

　　同时，沪深有关产业正在向周边地区疏解。

　　这几年，深圳有大量电子制造企业，转向了东莞、惠州等地，华为终端总部从深圳龙岗搬到东莞松山湖就是典型案例。

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　　虽然房价中道遇阻，但环京的未来仍然不容低估。

　　在京津冀协同发展的图景中，东西城为“央区”，通州为北京城市副中心，与雄安新区一同构成北京新的“两翼”，而三河、大厂、香河等“北三县”则与北京城市副中心高度融合，实现一体化发展。

　　可见，环京三县虽然基本没有并入北京的可能，但未来必然是北京都市圈密不可分的一部分。

　　目前，北京市政府主要机构已经搬到通州，部分非首都功能也开始向副中心以及环京地区转移。(参阅《央企总部搬离北京，谁是最大受益城市?》)

　　前不久，《支持北京城市副中心高质量发展的意见》对外印发，提出到2025年，北京通州区与“北三县”一体化高质量发展制度体系基本建立。

　　届时，环京地区与通州，将在交通、产业、公共服务方面完成对接及协同发展。

　　事实上，经过4-5年的连续走跌，环京房价基本已经回到了基本面水平，泡沫程度明显低于一些还在高位横盘的三四线城市。

　　随着京津冀一体化利好持续释放，尤其是北三县与通州一体化进程的推进，环京地区未来将迎来更为实质性的支撑。

　　所以，环京楼市基本见底，且不说会否存在松绑限购的可能，即使调控仍旧趋紧，未来也不会出现再次腰斩的可能。

　　如果不是实在没有选择，千万不要轻易弃房断供。