房产税，是我买房需要考虑的一个因素吗？

　　前几天朋友圈被房产税的问题小小地刷了一次屏，从最直接的消息上看，房产税将按照每年房产交易价0.5%-1.2%不等的税费向符合收税条件的对象征收。

　　对老百姓来说，其实关键的问题只有两个：

　　“房产税”这个话题，在近年来似乎一直都很受关注。关于这两个问题，简单来说，答案都是否定的，但是解释起来就说来话长了。我们先从房产税试点说起，你仔细看看重庆和上海房产税的征收对象，发现他们有什么特点吗?

　　重庆房产税征收对象：

　　1. 个人拥有的独栋商品住宅;

　　2. 个人新购的高档住房(城区均价两倍以上);

　　3. 无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。

　　重庆征税的对象要么是高档住房、别墅，要么就是人均面积过大的普通住宅，这几类征收对象均不是房地产市场的主流。也就是说绝大部分的房子都不在征税范围以内咯?

　　没错，就是这样，上海也是类似。上海和重庆的房产税试点是在2011年，当时是为了应对房价过快上涨，但实际上这两个城市的房产税对于房价的调节作用有限。这几年，上海与其他的一线城市相比，重庆与其他的二线城市相比，房价的波动并没有显著差异。而且除了上海和重庆，后来也没见新增更多的试点城市嘛，这就很能说明情况啊。

　　可是在国外，房产税似乎对房价调整很有效啊。

　　这里得纠正一下，其实国外那个税不叫“房产税”，而叫“房地产税”，虽然只差了一个字，但是含义却差了很多。比如在美国，根据各个州税率的不同，每年缴的税金是房产估值的1%-3%之间。所以在国外买房子要更慎重，因为每年有一笔不小的费用要支出，因此对房价确实能起到很好的调节作用。这个听上去好像和房产税差不多啊。

　　听上去是差不多，不过至少有两个差别。第一，美国的房地产税征收对象是非常广的，不像上海和重庆，只对少数房产征税，这决定了这种税费的影响力很大。不过更关键的是第二点。第二点是啥呢?

　　就是这两种税名字上相差的“地”字。美国人建一幢房子，土地和土地之上房子的所有权是合一的，房地产税是对这块土地和房子的拥有者征税。而中国城市土地国有，买房子之后只有房子的所有权，而房子下面的土地是其实向国家租用的，并且40/50/70年的租金已经一次性付过了，是以“土地出让金”的形式由政府向开发商收了。再加上开发过程中还有一系列的税收，包括你说的房产税，其实最后兜兜转转都会反应在房价上，由购买人买单。

　　哦明白了，所以房产税其实是增加购房成本。而且如果按照交易价格来每年收税，就是重复的收费了，因为这个交易价格里其实已经包含了土地的租金成本了，那确实有点不太合理啊。换句话说，老百姓没有土地所有权，凭什么要为土地交税?

　　没错，所以房产税从理论上来说并不是一个法理依据充分的税种，只是作为一个临时性的尝试，事实证明效果也不好。未来还是需要更加完善的、更具有整体性的“房地产税”来作为调节房价、维持财政收入的工具。这个税其实就是把从土地出让金到后面的各种税费整合在一起的“打包税”。原来这些钱是在买房之前的各个环节中就已经收了，现在把这个钱安置在买房之后，同样是由购房人承担，但是相应的，表面上房价就会降低很多。

　　目前房屋购买前就已经被收取的各种费用

　　哦，那就是和美国差不多了。那现在这个税出台还需要满足哪些条件呢?

　　有几个问题需要解决，首先因为房地产税的征收范围很广，所以需要摸摸底，了解中国的这么多房子都分布在谁手里，这就需要一个全国统一兼容的不动产登记平台，这个事情也是在有序推进中。其次，就是刚刚说的，要界定好房地产税里“土地”部分的税如何征收，涉及到土地制度、税收制度的变革，都是很复杂的问题。最后，“法在税前”，需要在全国人大上设立相关的法律。

　　除此之外，还有很多的技术性细节问题，比如是按照人均面积还是按照第几套来计算免征税的范围，税率和房屋估值问题等，不过相对于上面的这三项准备工作，它们都显得比较不那么根本了。

　　目前不动产登记已经在依照计划推进中，那么老师你觉得另外两项工作需要多少时间呢?

　　具体多少时间我也估计不好，但是我相信肯定快不了。我们国家从2003年提出要整合房地产方面的多项税收，统一收取物业费，然后2013年才提出要进行房地产税立法，今年才刚刚将房地产税列入到立法规划中，中间还有繁杂的调查、论证、还有利益协调过程。任志强曾经给出过一个参照时间，他说燃油税从提出到立法用了19年，通过立法后又用了19年才开始实施。

　　总结：

　　1. 现有的试点房产税对于房价的调节很有限，而未来的房地产税对房价有很强的调节作用。但是，这个房地产税估计一时半会是肯定出不来的。

　　2. 房地产税是否意味着持有房产需要多花钱缴税，也不尽然，它首先会界定好“土地”和“房子”的关系，更可能的情况是，原来一次性收取的“租金”和其他费用分年缴纳。

　　3. 对于未来几年买房的决策而言，显然还是认为该买就买，不该买就不买，还不需要将这个税作为一种额外的参考标准。